Плюсы и минусы аренды офиса по сравнению с покупкой

Стабильность бизнеса в нынешних реалиях — это роскошь, о которой многие российские предприниматели только мечтают. Условия игры меняются стремительно, поэтому уверенное плавание возможно только с менеджментом, оперативно реагирующим на текущую обстановку. Коренные проблемы придётся решать изначально с оглядкой на будущее. Например, сделать выбор в пользу покупки или аренды офиса.

В сложные для экономики времена сделки с коммерческой недвижимостью обретают особую актуальность. Кто-то срочно реализует лишние квадратные метры, чтобы удержать угасающее предприятие. Кто-то, наоборот, расширяется, подкупая площадь на фоне падения цен. Кто-то просто осуществляет постоянный контроль над недвижимостью, подстраивая масштаб и локацию под изменившуюся ситуацию. Любое из этих действий выполняется с пониманием значимости выбора офисного пространства для коммерческого успеха. 
Современный офис — это одновременно и авангард, и тыл компании:

1. визитная карточка для первого знакомства; 
2. комфортная среда, от которой напрямую зависит продуктивность каждого сотрудника и коллектива в целом;
3. расходная часть бюджета, требующая разумного подхода. 

Всегда ли можно предвидеть все подводные камни? Вряд ли. Но свести риски к минимуму вполне реально.
Ключевой вопрос — купить или арендовать? Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. При выборе офиса нужно спроецировать альтернативу на специфику бизнеса и текущую ситуацию.

Плюсы аренды офиса

Аренда офисного помещения не требует серьёзной инвестиции. Внеся первичную арендную плату, можно приступать к работе. Дальнейшие платежи уже пойдут из заработанных денег, а сэкономленный на аренде бюджет можно пустить в дело.
Кроме того:

1. При минимальных финансовых обязательствах предприниматель подбирает мобильную структуру, максимально заточенную под свой профиль, и эксплуатирует её в целях получения прибыли. В нынешних экономических условиях гибкий подход к организации коммерческой недвижимости полностью себя оправдывает.
2. В арендованном офисе часть управления, связанная с обслуживанием помещения, перекладывается на плечи арендодателя. Достаточно согласовать комплекс услуг, входящих в стоимость аренды.
3. Предмет аренды не висит на балансе. Предприниматель свободен от налогообложения на недвижимость, от бесконечных надзорных проверок, от трат на ремонт и модернизацию.

Гибкий плацдарм всегда можно сменить. В любой момент собрать вещи по коробкам и переехать в более подходящее место, не нанеся ущерба бизнесу.

Минусы аренды офиса

Аренда офисного пространства имеет и свои недочеты:

• Отдаваемые за аренду деньги не возвращаются. Они не являются вложением, как при покупке. Получить компенсацию затрат путём продажи квадратных метров не получится.
• Съёмное помещение не удастся глобально изменить. В эффективность выбранной структуры нужно попасть сразу, то есть просчитать её заранее.
• На стабильность в мобильной организации рассчитывать нельзя. В любой момент арендодатель может повысить тарифную ставку, сдать помещение другому или найти ему более интересное применение. Всегда нужно быть готовым на ответный шаг.
• Арендодатель несёт полную финансовую и юридическую ответственность за свою собственность. Поэтому съёмщик ограничен в контроле над помещением. Конечное слово всегда за арендодателем.

Арендовать офис целесообразно для реализации некрупного бизнес-проекта с быстрой окупаемостью, тем более при отсутствии стартового капитала. 
Дело, требующее перемены мест, например, строительство, также держится на арендной базе. 
В нестабильное время малый бизнес не обременяет себя лишними затратами, предпочитая готовые предложения по аренде.

Плюсы покупки офиса

При покупке офиса предприниматель получает актив в виде коммерческой недвижимости. В нужное время инвестиционный потенциал можно задействовать: продать, заложить, сдать в аренду.
Кроме того:

1. По своему усмотрению можно вносить любые коррективы в структуру недвижимости, а также полностью контролировать её эксплуатацию. 
2. Постоянная локация помогает крепко закрепиться в базе клиентов и создать имидж надёжного партнёра.
3. В перспективе владельцу гарантирована финансовая стабильность. Текущие расходы, свободные от роста арендной платы, позволяют чётко планировать бюджет на долгосрочной основе. 

Покупка коммерческой недвижимости оказывается рентабельней долгосрочной аренды (более 5-7 лет). За это время собственник, как правило, успевает закончить кредитную историю. В статье расходов на офис остаются лишь коммунальные платежи. Стоимость помещения заметно подрастёт, и при продаже даст прирост капитала.
Владея коммерческой недвижимостью, можно получить вычеты на имущественный налог и на проценты по ипотечным кредитам.

Минусы покупки офиса

Приобретая рабочее помещение в собственность, предприниматель блокирует львиную долю финансов. В случае взятия кредитов он вынужден выполнять кредитные обязательства.
Покупка предусматривает высокие расходы. Авансом придётся раскошелиться на: 
стартовый взнос;

• брокерскую комиссию;
• оценку объекта;
• инфраструктурную реорганизацию и ремонт;
• обслуживание помещения.

Собственник полностью контролирует объект и несёт единоличную ответственность за его состояние. Возможно, кто-то увидит в этом плюс.
Еще один минус — пониженная гибкость в меняющихся условиях: невозможность смены локации или сжатия площади, сложность реагирования на простои и сокращение штатов. За последнее придётся на протяжении всего времени платить по изначальному курсу или сдавать в аренду опустевшие помещения.
О покупке офиса, как правило, задумываются крупные предприниматели, чей бизнес ориентирован на долгосрочное развитие. Большие инвестиции окупаются годами. 

Как выбрать подходящую альтернативу

Покупать или арендовать? Принятое решение должно экономить деньги и не мешать делу. Понятно, что идеального варианта не бывает, но оптимальный есть всегда. Его и надо искать. 
Зададим себе несколько вопросов:

• Какую нишу занимает моя деятельность? Насколько долгосрочны мои планы?
• Сколько у меня денег? Готов ли я пустить часть бюджета на инвестицию в недвижимость?
• Нужен ли мне сегодня прорыв в высший эшелон бизнеса и постоянная штаб-квартира с престижным адресом?
• Насколько мой бизнес привязан к месту? Нужна ли мне альтернатива переезда?
• Заложена ли в моём бизнес-плане гибкая политика? Какой вариант офиса больше ей соответствует?
• Нужны ли моим сотрудникам стационарные рабочие места?
• Что мне предлагает рынок коммерческой недвижимости: арендные ставки, стоимость, брокерские проценты и т. п.?
• Как поступают преуспевающие конкуренты?

 
При выборе офиса также следует учесть ряд общих факторов, непосредственно влияющих на успех предприятия, а именно:

• род деятельности;
• геолокация и её коммерческая «заряженность»;
• арендные ставки в данном районе;
• транспортная связь;
• поток людей;
• близость конкурентов и органов власти;
• имиджевая составляющая.

К выбору статуса офиса есть единственно разумный подход — не платить за лишнее. «Примерка» каждого из перечисленных факторов на конкретные обстоятельства помогает создать оптимальное рабочее поле, а также в будущем избежать многих ошибок.
Эффективное использование выбранного офисного пространства
Независимо от того, куплен офис или арендован, его внутренняя структура должна быть «заточена» в интересах конкретного дела. 

Конфигурация

Современная планировка пространства предусматривает: 

1. пост охраны и ресепшн на входе; 
2. директорский сектор с приёмной; 
3. при необходимости — демонстрационные залы и места ожиданий для клиентов;
4. структуру для сотрудников с зонированием по отделам и отдельным рабочим местам;
5. зоны общего пользования: переговорные, уголки отдыха, санитарные комнаты;
6. технические и подсобные помещения.

Взаимное расположение и доступность зон влияет на эффективное взаимодействие сотрудников, а значит, и на производительность труда. Данный аспект требует тщательной проработки.

Комфорт

Следует обратить особое внимание на следующие моменты: 

• построение света;
• уровень шума;
• чистоту воздуха;
• показатели температуры и влажности;
• позитивный интерьер;
• зонирование;
• расположение рабочих мест и зон общего пользования.

Благоприятная внешняя среда помогает человеку трудиться с полной отдачей и пребывать в хорошей физической и психологической форме.

Полноценное обслуживание

Сюда входит уборка, обеспечение расходными материалами, текущий ремонт, охрана, поддержание работоспособности инженерных систем: сигнализационной, противопожарной, информационной и других.
Разумный подход всё тот же — ничего лишнего, включая вредящую делу запредельную экономию. 
В качестве положительного примера можно вспомнить всем известные компании, которые немало преуспели в организации офисных сетей: Сбербанк, Аэрофлот, МФЦ, мобильные операторы, турагентства, интернет-магазины Wildberries, Ozon и другие. Их организационное устройство — это созданный с учётом целей и обстоятельств чёткий механизм, отлаженный на решение конкретных задач.
Что делать малому бизнесу, который не располагает столь богатыми ресурсами? Занимать свою нишу. Тысячи небольших компаний арендуют офисные помещения в бизнес-центрах Москвы и успешно работают на получение прибыли. 
Свежая тенденция — это смарт-офис под ключ. Например, подобные структуры имеются у арендодателя СДМ-офис на Волоколамском шоссе. Подробности можно узнать на официальном сайте компании.